Любой покупатель квартиры на рынке жилья подвергается риску - мошенничества еще никто не отменял. Понятно, что лучше действовать через опытных риелторов, которые помогут провернуть сделку, но можно еще и самому позаботиться о себе: заключить ДОГОВОР ТИТУЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ на три года и оформлять договор куппли-продажи жилья через НОТАРИУСА.

Сегодня Елена Жданова, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья», объяснит читателям, что нужно учесть в договоре, чтобы получить возмещение.

Нужна ли страховка?

Если ипотека без страхования титула не обходится, то в добровольном порядке такой договор заключают единицы: из 10 дел, которыми приходится заниматься юристам, только в двух страховка - это собственная инициатива покупателей. Надо отметить - грамотных людей, так как страховать титул все-таки имеет смысл. Правда, чтобы получить выплату, к процессу страхования нужно отнестись очень ответственно.

Прежде всего, надо правильно установить страховую сумму, ведь это лимит ответственности страховой компании, и больше она не заплатит. В случае ипотеки страховая сумма обычно равна стоимости недвижимости, определенной в результате оценки, или сумме задолженности.

А при страховании по собственной инициативе покупатель жилья может установить любую сумму, не превышающую стоимость жилья. И лучше страховаться на 100%, тогда и выплата будет в полном объеме.

Даже в случае ипотеки, когда банк требует страховку только на сумму задолженности, выгоднее увеличить сумму до полной стоимости квартиры, ведь иначе страховая выплата покроет задолженность перед банком, но не возместит собственные расходы.

Если же страховая компания предлагает установить страховую сумму, скажем, не более чем 85% от реальной стоимости недвижимости, то лучше обратиться к иному страховщику. Вообще, если что-то в предлагаемых условиях страхования не устраивает, надо идти в другую компанию.

Это касается и сроков страхования. Сегодня многие риелторские компании очень активно советуют страхование титула, но часто их предложения не только дороги, но и не совсем правильны. Например, обычно предлагается полис на полгода или на год.

Таким образом, покупатель платит по страхованию титула колоссальную сумму - иногда доходит и до полумиллиона - но за год и тем более за полгода, как правило, ничего не происходит, а вот потом, когда продавцы или их родственники разберутся что к чему, страховой случай более вероятен, но страховка уже закончилась.

Продлевать полис обычно никто не спешит - забывают, да и если при покупке недвижимости у граждан часто есть свободные средства (например, от продажи прежнего жилья), то через год их, как правило, нет. Поэтому лучше самим идти в страховую компанию и заключать договор по крайней мере на 3 года - именно такой срок исковой давности установлен по сделкам купли-продажи недвижимости, а значит, после трех лет иски в суд от недовольных продавцов практически исключены.

 И конечно, надо быть внимательным при заключении договора. Многие страховые компании предлагают оформить страхование даже не договором, а только полисом, но в полисе нет конкретики и условий страхования, поэтому лучше все-таки заключать договор, а если ограничиваться полисом, то попросить приложить к нему правила страхования. Впрочем, их лучше запросить и при подписании договора, так как очень часто там бывают ссылки на какой-либо пункт правил.

При этом правила с течением времени могут меняться, и если по старому документу в определенных условиях полагается выплата, то по новому все может быть совсем не так. Поэтому важно иметь на руках правила, действующие на момент заключения договора титульного страхования.

И естественно, нужно самим внимательно читать и правила, и договор, не пропуская то, что написано мелким шрифтом.

Также важно не нарушать условий страхования, соблюдать все свои обязанности по договору и вносить очередные страховые взносы точно в указанный срок.

Обычно по договорам страхования титула, заключаемым на несколько лет, предусмотрена рассрочка с ежегодными платежами, и если будут нарушены сроки оплаты, то страховая компания может отказать в выплате.

Не бойтесь судов

Вообще по страхованию титула страховщики отказываются платить довольно часто, но это не значит, что надо опускать руки. Если страхователь (он же покупатель жилья) уверен в своей правоте, то нужно обращаться к адвокатам и идти в суд.

Конечно, в таком случае своих денег придется ждать долго: 6-7 месяцев идет суд, потом недовольная судебным решением сторона может подать аппеляционную жалобу (на обжалование сегодня дается месяц), и дело будет слушаться в аппеляционном суде, после чего может быть отправлено на повторное рассмотрение, если появятся какие-то новые документы или свидетели, но все-таки благоприятный исход очень вероятен.

К тому же выплата может даже вырасти. Например, если страховой случай оценен в 200 тыс. долларов, но за время, пока шли суды, квартира стала стоить 220 тыс. долларов, суд может определить выплату в размере 220 тыс. долларов, так как все это убытки, которые понес страхователь в результате страхового случая.

Также страхователь имеет право потребовать возмещения своих издержек, например, на оплату представителей в суде, на выплаты по кредитному договору (ведь в случае ипотеки, пока идет суд, страхователь должен расплачиваться по кредиту), лишние проценты и пени и т.п.

Таким образом, если страховая компания проигрывает суд, она несет дополнительные убытки. Поэтому когда страховой случай очевиден, а у страхователя все в порядке с документами и нет никаких нарушений договорных обязательств, разумным страховщикам проще заплатить, чем любой ценой отказать в выплате.

Профилактические меры

Однако выплата - это, конечно, хорошо, но любому добросовестному покупателю хочется избежать проблем и радоваться жизни в новой квартире, поэтому в первую очередь важно предупредить страховые случаи.

Для этого самое главное - проверять чистоту сделки, причем обращаться не только к риелторам, но и к независимым юристам, а еще лучше - к адвокатам по недвижимости.

Независимый юрист или адвокат по недвижимости проверяют чистоту сделки в комплексе, в том числе и побеседовав с соседями и с родственниками продавца, выясняют, действительно ли он продает квартиру и т.п., а результатом их проверки всегда является отчет с фактами, выводами и рекомендациями.

Такая проверка (на рынке юридических услуг она называется «проверка юридической чистоты сделки») стоит не так уж дорого - в среднем 50 тыс. руб., но может уберечь от рисковой сделки и будущих проблем.

А если возникают хоть какие-то сомнения в «чистоте» недвижимости, например,у продавцов есть близкие родственники с психическими заболеваниями, находящиеся в диспансере и ничего не знающие о сделке, или в приватизации не участвовали дети продавца, то от приобретения лучше отказаться.

Также лучше не вступать в сделку, если недвижимость продается по доверенности - это всегда риск обмана. А если все-таки отважились на такую сделку, то нужно хотя бы познакомиться с собственником - фактическим продавцом, и деньги переводить либо на его счет, либо отдавать их под его расписку.

Хотя бы расписка должна быть от настоящего продавца, а не от его доверенного лица. И уж конечно, нельзя передавать деньги представителю собственника, если доверенность - без права получения денег. В прошлой статье уже был приведен пример, когда покупатель передал деньги сестре владелицы квартиры, которая в результате оказалась мошенницей.

Также не рекомендуется отдавать деньги наличными до того, как сделка пройдет государственную регистрацию и покупатель станет собственником. Для расчетов надежнее всего использовать банковскую сейфовую ячейку.

Ну а если покупатель все-таки получает повестку в суд по поводу прав на свою новую квартиру, то нужно незамедлительно обращаться к юристам или для начала хотя бы подать исковое заявление об аресте спорной квартиры.

Тогда суд вынесет соответствующее определение и регистрационная палата арестует имущество, а значит, тот, кто оспаривает права на недвижимость, не сможет ее продать до выяснения всех обстоятельств и решения суда. Если же такое допустить, то отстаивать свои права будет намного сложнее.

Вместе с этим, в случае если заключен договор титульного страхования, нужно как можно быстрее сообщить о конфликте и судебной повестке в страховую компанию, а если квартира куплена в ипотеку - еще и в банк.

Страховщик и банк могут помочь покупателю: они заинтересованы в том, чтобы квартира осталась в его собственности. Если же страховой случай все-таки наступил, то есть суд вернул квартиру бывшему владельцу, надо подать в страховую компанию заявление о страховом случае (не пропустив при этом сроки, указанные в договоре) и предоставить все требуемые документы.

Обычно их список указывается в договоре страхования или в правилах. Чем точнее и полнее будет пакет документов, тем с большей вероятностью можно получить страховую выплату без судебных разбирательств.

Со своей стороны ситуацию комментируют представители банка и страховой компании

Ирина Карнаева, директор департамента страхования имущества физических лиц ОАО «АльфаСтрахование»:

У нас были выплаты по страхованию титула, и случаи происходили самые разнообразные. Несколько историй были связаны с убийством собственника квартиры, подделкой от его имени доверенности и продажи по ней квартиры.

Как правило, в подобных случаях объекты продаются несколько раз и проверить по цепочке все документы не представляется возможным. Такие сделки часто оспариваются нашедшимися родственниками, причем не первой очереди, поэтому судебные разбирательства могут тянуться не один год.

Также в нашей практике были случаи, когда продавались квартиры, сданные в наем. При этом часто собственник, проживая в другом городе, сдавал недвижимость очередному арендатору, который оплачивал договор найма, а когда тот приходил на квартиру, оказывалось, что там уже проживают новые «собственники».

Тарифы по титульному страхованию зависят от количества предыдущих сделок в течение 1-2 лет, от наличия малолетних детей у продавца и т.п. и составляют от 0,3% до 0,7% (таким образом, полис на квартиру стоимостью 10 млн руб. будет стоить от 30 до 70 тыс. в год. - От ред.).

Премия обычно оплачивается за год страхования. Причем при ипотечном кредитовании страховая сумма, как правило, определяется в размере ссудной задолженности перед банком, но мы предлагаем достраховать до полной стоимости квартиры.

Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка:

Страховых случаев по титульному страхованию у нас практически не было, думаю, что и в целом по России они редки. Дело в том, что при ипотечных сделках и банк, и страховая компания очень тщательно проверяют юридическую чистоту и историю квартиры. В кредите на сомнительный объект заемщику просто откажут, посоветовав подобрать более надежный вариант.

Однако если все-таки происходит потеря права собственности, заемщик должен обратиться в страховую компанию с предоставлением всех необходимых документов по страховому случаю.

После признания случая таковым компания выплачивает возмещение, часть которого идет на погашение задолженности по кредиту, а остаток выплачивается страхователю. Но первым выгодоприобретателем, конечно, является банк.

При страховом случае банки, безусловно, помогают заемщикам в спорах со страховыми компаниями, если они возникают, так как недвижимость находится в залоге и банки как залогодержатели и выгодоприобретатели по договору страхования напрямую заинтересованы в получении страхового возмещения.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Для того чтобы сохранить свое имущество или хотя бы капитал, нужно применять целый комплекс мер:

* проверять чистоту сделки, решительно отказываться от сомнительных предложений;

* настороженно относиться к доверенностям на продажу жилья;

* не спешить расстаться с деньгами до получения свидетельства о собственности;

* заключать договоры титульного страхования - как минимум на три года, при этом внимательно читая их условия и не забывая о своевременной оплате ежегодных взносов.

* оформлять договор куппли-продажи жилья через НОТАРИУСА ( обязан по закону 100% возместить ваши потери в случае, если произошел критичный случай) 

Ну а в самых критичных случаях, когда в помощи отказывает уже и страховая компания и нотариус, нужно привлекать юристов, специализирующихся на недвижимости, и обращаться в суд.

Тайны здоровья и благополучия: применяй прямо сейчас!